上海新房，外环成交占比创年内新高
- 2025-12-06
项目名称: 上海新房，外环成交占比创年内新高
项目地区：上海 上海
不同于二手市场的上扬，11月的新房数据，应该说不太好看。
成交量为2025年次低，仅略高于2月春节成交量 ；供应量虽然也有收缩，但 新增供应依然维持在3000套以上 ；
因此两相叠加，11月上海新建商品住宅的 全市去化周期，也再次回到19个月以上 ， 两倍于今年上半年小阳春。
此刻， 外环外刚需为主的市场却展现出了坚实的底色 ，在全市数据下滑的背景中，本月外环的成交占比，冲上了年内新高。
不过，我们依然想从在本月新推盘项目中找到一些星星之火。 强势板块、产品力以及合理价格的三角组合一旦成立，都可以成为上海新房下一个引爆点 。
01
认购榜首重回200%以上
中外环间亦有黑马
首先我们来看本月的认购榜单。
新开盘项目30个，其中认购率过百项目11个。
其一， 榜首 澐启滨江 认购率超过200% ，在本月新盘中可以说强势领衔。
作为后滩九宫格的首发之作，澐启滨江的亮点之一，显然是一线沿江的地理位置。隔壁的前滩和浦东世博，对面的徐汇滨江，800米范围内构成了这个项目最核心的区位优势。
而促成热销的另一个关键，就来到 颇有竞争力的价格 上。
从数据上看，近三年前滩和徐汇滨江，二手次新大平层的成交均价已经来到17万+/㎡，而澐启滨江首开13.67万/㎡的均价，就显得极具诱惑。
其二，认购过百的项目中， 唯一中外环间项目 ，宝山南大板块的 中环麓岛 。
今年5批次土拍中，中建八局以接近82亿的成交总价，一口气吃下南大TOD五幅地块，其中包含住宅建面约21万方，以及南大路站周边250米的商办地标。
至此， 宝山南大双TOD格局终于落定 ，对南大乃至整个北上海而言，意义重大。
此前华润的入局，从润府到望雲，几乎每开每磬，这样的号召力在前，也为南大板块的市场表现， 打开了新局面。而较为强势的产业导入与成片开发，也让南大有了更为清晰的蜕变方向。
因此，即便今年新房供应已经超过1300套，南大板块的成交依然相当稳定。
其三， 东外滩板块，一个月内三盘上新 。 中海·云邸玖章 ， 保利誉滨江 ， 中信泰富外滩道 均取得不错的认购成绩。
今年的杨浦东外滩与南大板块一样强势，连续不断地新房入市，在成交量不俗的同时，也在带动板块均价不断高涨。
目前，东外滩一线的办公天际线逐渐成型，叠加一江一河的强势规划，以及复兴岛在AI产品中的高调站位，或许这里的天花板还不止于此。
在逐个公示的新房中，我们也看到全新的东外滩风貌别墅群正逐渐揭开面纱，或许也能带动板块更上一层楼。
刚需领衔成交榜单
而在11月新房成交榜单上，除了嘉里金陵华庭，全都在中环以外，超过半数还在外环之外。
刚需的稳定成交，正在越发凸显上海新房楼市的珍贵底色。
02
外环占比连续四个月放大
供销平稳，均价回落
11月新建商品住宅 供应套数 3158套 ，同比 下跌 47.2% ，环比 下跌 5% ；
11月新建商品住宅 成交套数 2672套 ，同比 下跌 60.1% ，环比 下跌 13.2% ；
11月新建商品住宅 成交均价 76468元/㎡ ，同比 上涨 3.9% ，环比 下跌 8.9% 。
成交量价逐渐回落，2025年至今，上海全市新房成交均价为8.1万/㎡， 11月的新房成交，已经低于全年均值 。
背后的主要原因，还是与前面看到的成交榜单情况一致，受到推盘节奏的影响，近四个月以来， 外环以外的成交占比不断上涨，在11月，已经接近七成 。
郊环以外成交上涨
从成交环线分布上来看，整体缩量的前提下，郊环以外的市场依旧稳定，既有新房带动，也有存量持续交易。
青浦新城， 保利建发·印象青城 领衔，高层与叠拼产品组合，推出建面约90-171㎡三到四房，最近的地铁站为17号线漕盈路，五大公园在侧，新中式大盘，值得一看。
金山新城， 建发朗玥 和嘉定新城 南山璞缦 ，同样取得较好成绩。
新城依然是郊环以外的成交主力板块，且大盘多覆盖刚需到改善不同面积段，对周边工作或居住的客群来说，提供了丰富的选项。
同时，11月也成为了 今年以来，外环外成交占比最高的月份 。
其次，为今年2月以及7月，外环外成交占比也有约三分之二。
这些时间的共同之处，都在成交相对低密的淡季。推盘量较低，进而偏向存量市场的外环以外，在这些时刻成为了承压的主力。
近期在各区逐渐展开的“房票”政策，或许也是本月外环外新房成交的一大助推。
400-700万级成交逆袭
从成交总价段分布来看，最大的收缩，来到1200-1500万级改善，整体千万级改善的成交在11月均有下降。
700万以内的刚需成交相对稳定 ，其中：
贝涟C1 成交74套，贝壳首作选择了奉贤新城，虽然没有首开大热，但11月TOP3的成交战绩，依然交出了不错的答卷。
无论是“满配交付”，还是室内外交融的架空层，贝好家的第一个项目做选择了用真实来打动人心，而成交数量，是在地客群的认可。
1500-3000万级同样撑住了销量 ，众多改善豪宅的续销，可见对应总价段的购买力依然强势。
海上清和玺 ，六批次推建面约112-120㎡三房，主打周边教育资源丰富，社区也有超大会所，多种功能以及下沉庭院，风雨连廊等俱全。
金茂璞元 ，目前三期热销中，加推建面约200㎡房源。近地铁站，以及北外滩世界客厅核心规划，且周边生活配套醇熟，是不可多得的品质之选。
中信泰富外滩道 ，项目占据杨浦东外滩最佳位置，首开建面约100-220㎡3-4房，18万方的综合体社区，在未来的东外滩，也是时髦的风景线。
03
存量持续上涨
去化周期突破19个月
回到全市存量数据，虽然就11月推盘数量继续下降，但全市新房库存上涨的势头依然没有止住。
存量可售面积突破600万方 ，存量套数接近今年1月数据，也就是说 今年全市的去库存努力，正在逐渐归零 。
在此情况下， 受到11月成交走低的影响，全市去化周期阶再次突破19个月，与今年小阳春相比，几乎翻倍。
城郊板块，闵行去化周期最短
从各区域的去化周期来看，徐汇、黄浦、杨浦当属市区顶流：既有区位优势，也有强势规划指引，在今年的新房成交中都有热议楼盘上新。
而比较出人意料的是， 闵行的平均去化周期，同样仅为7个月 。
象屿·天宸雅颂 最新批次中，联排和叠拼样板间已正式开放，建面约139-153㎡产品持续热销中。
大华·星曜 在400万级市场中，打造了千万级的公区，且预计2026交房，目前准现房清盘推售中。
即将上市的新房中，莘庄板块阔别多年也迎来新房。安高一举拍下莘庄地王， 安高·海印华庭 项目作闵行新规后首个作品，目前样板间已开放。
外环以内，虹口普陀去化更难
与上月的情况并未发生很大变化， 外环以内，依然是虹口与普陀去化周期相对较长 。
这次我们穿透来看一下普陀的情况。
从板块上来说，普陀的存量非常集中， 1697套库存中，桃浦板块就占1586套，占比高达93% 。
因此， 板块的集中也带来了总价段的集中 。桃浦板块的存量新房在面积段与单价上并未拉开很大差距，主要集中在700-900万级，仍然有约1000套存量，多为百平左右三房产品。
如此同质的巨量供应，也为今天的去化，埋下了伏笔。
写在最后：
时间来到2025年的末尾，几波寒潮南下，上海的气温也终于了有了冬天的样子。相较于二手成交在11月的突破，新房市场的数据不算理想。
这其中或许有推盘节奏的影响，或许有缺乏政策刺激的因素，我们也只能先把期待，放在下一个春天。
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