记录：2025年上海豪宅市场成交信息跟踪，2026年2月11日星期三，
- 2026-04-28
项目名称: 记录：2025年上海豪宅市场成交信息跟踪，2026年2月11日星期三，
项目地区：上海 上海
记录： 2025 年上海豪宅市场成交信息跟踪， 2026 年 2 月 11 日星期三。
问题：上海豪宅是全国标杆，原因是什么？可能是： 全国富人都在上海？旧改力度更大，补贴狠？新房豪宅与二手豪宅存在巨大的套利价差？上海富人更精明，率先启动老破大的以旧换新？北京怎么办？
问题：上海二手豪宅，总价越高，单价涨幅越高？ 2000 万以上豪宅 10 年价格涨幅近 60% ，领跑整个市场：我不明白这是什么道理？总价越高，单价涨幅越高？还是说，部分次新豪宅进入二手市场，变相拉高均价？统计学偏差，部分次新大户型进入二手市场，从而拉高整个均价？卖多套换新一套？
问题：上海正在全力打造全国第一富人区，北京是否也会如此？我老破大变得无人接盘？ 近五年，上海旧改， “ 中黄浦 ”+ 陆家嘴滨江，已经有了全国第一富人区的气势。 2020 年上海全面旧改之前，因为大部分的豪宅都是零散分布在各个板块， 区域型豪宅，价值出现了断崖式下跌。 部分零星分布的单体豪宅，买入就十分危险了：价值是长期看跌的，随着地段价值下降、房龄变老， 可能真的会成为无人接盘的“老豪大”。 ( 注：我擦，北京是否也会如此？目前出地和旧改情况，看不到形成明确富人区的趋势。东坝？ )
==== 以下要点 ====
【上海豪宅是全国标杆】 新房： 1 千万以上住宅，上海占 差不多是全国市场的 1/3 。二手：其实二手也同样。其他三个一线城市加起来差不多就是一个上海。 成都跑量可以，价格不及上海，香港价格。 （注：上海二手豪宅成交套数是北京的 3 倍。）
【上海豪宅近 5 年成交历史】 与总价 1000 万以上二手房成交套数较高的项目整体房价与前几年变化不大不同，总价 3000 万以上二手房大部分都经历过一波明显涨幅。 虽然 2024 年可能不是这些项目的成交价格最高点，但也在相对高位。 （注：是什么原因导致 3000 万总价豪宅暴涨？相当于是炒豪宅： 1000 万买的是生活空间（受供需规律支配）； 3000 万买的是城市红利、圈层地位和资产安全（受资本意志支配）。 卖多套换一套：很多富裕家庭在过去几年卖掉了手中分散在各处的 2-3 套总价 1000 万左右的普通住宅，合并资金买入一套 3000 万以上的优质资产。）
上海市场成交量大，全国头部，上海每年大约成交 5-7 万套新房 &20 多万套二手。 1 千万以上成交大概就是这些成交里的 6.6% ，是 1.5 万套。上海总价 1000 万以上二手房成交套数最高的项目为仁恒河滨城 ，成交套数 182 套，套均总价 1624.04 万元 / 套，其次是世茂滨江花园，成交套数 120 套，套均总价 2067.23 万元 / 套。 （注：成交套数排行很清楚，集中在 1200-1300 万之间。）
【上海豪宅近 10 年成交历史】 过去十年（ 2016-2025/2026 年初），上海总价 1000 万以上的二手房市场经历了一个从 “ 小众豪宅 ” 向 “ 改善主流 ” 演变的完整周期。这十年间，千万级房源的成交量呈现出明显的 “ 台阶式 ” 上升。千万二手房，从 7500 套上涨至 1.2 万套， 从 2% 上涨到 5% 左右。 按香港经验， 1200 万港币的成交占比 14% 左右，北京还有 10 个点的增长空间，大概是 3-4 倍左右 。 （注：中国人创造财富和消费升级是必须的， 1000-1500 万二手房市场空间是客观存在的，随着人均财富持续增长，这个空间必须变大。）
上海二手房正进入改善市场， “总价越高、涨幅越大” ， 2000 万以上豪宅 10 年价格涨幅近 60% ，领跑整个市场： 1000-1500 总价，均价从 5.8 万上涨至 7.5 万， +30%/10 年。 1500 万 -2000 万总价，均价从 6.6 万上涨至 8.3 万， +26%/10 年。 2000 万以上，均价从 7.2 万暴涨至 11.5 万， +60%/10 年。 我不明白这是什么道理？总价越高，单价涨幅越高？还是说，部分次新豪宅进入二手市场，变相拉高均价？ 户型越大，价格涨幅越高的背后，是上海楼市从刚需向改善转变的缩影： 200m2 以上户型，从 3.8 万 /m2 上涨至 6.8 万， +80%/10 年。 这肯定是统计学偏差，部分次新大户型进入二手市场，从而拉高整个均价。 ( 注：过去 10 年成交套数，超过 1500 总价后，成交量是断崖式下降。我估计，在市场下行周期，超过 1200/1300 万就断崖了。 )
【 2025 年上海豪宅成交数据】 上海豪宅市场主要以“分化”和“共识”为关键词。 顶级新房凭借不可复制的资源，不断定义价格上限； 二手豪宅则通过务实的价格调整，换取稳固的成交放量。新房豪宅，套均总价约 4080 万元，同比上涨 16% ；成交均价为 16.12 万元 / ㎡，同比上升 6.1% 。二手豪宅： 上海二手豪宅市场在政策松绑与产品迭代的双重作用下，走出 “以价换量、结构分化” 的独特行情。 成交总金额约 623.62 亿元，套均总价约 3334 万元，成交均价约 11.36 万元 / 平方米。“以价换量”仍是主基调，从板块来看，成交热度高度聚集。反映出高净值客户对于核心地段与稀缺城市资源的价值取向。 （注：豪宅细分市场趋势与北京类似，只是上海更激进：二手老破豪止损抛出，换新房豪宅。）
【 2025 年上海内环内土地库存大幅增长，叠加豪宅市场成交回落】 2025 年以来上海土地市场表现为总体缩量、成交向中心城区聚集。且与以往不同的是，非公开出让土地持续提升，中心城区拿地尤其依赖非公开市场。 2025 年招牌挂土地出让占比 69.4% ，非公开土地出让占比 30.6% 。主要由于此前豪宅市场受限于长期供应不足，需求被压制，但是整体相比 2024 年豪宅市场热度明显降温。 2025 年单价 15 万以上的项目认筹比整体下滑。也开始启用渠道获客，热点项目同样阶段性引入渠道。真实体感：上海的豪宅，其实早就已经难卖了 ；而接下来，恐怕要更难。很多新房豪宅其实就没有办法日光了。 （注：上海的玩法比较市场化，核心区域的新房豪宅供给充分，不存在真实的稀缺。）
从本质上来讲，新房和二手豪宅通通不好卖的原因是共通的： 经过最近两年的新房豪宅大规模供应，上海豪宅的购买力已经消耗没了。 2024 年上海全年 3000 万以上豪宅供应了 2606 套，相比于每年 900 套左右的供应量直接翻了 2.5 倍以上。 从 2023 年底到现在两整年的时间，供应了接近 5000 套总价超过 3000 万的豪宅，基本相当于前面五年的总和。 （注：豪宅供给这么充分？按市场规律，应进入下行区间啊？）
【 2025 年实际上二手豪宅早都进入寒冬了】 大部分正常的小区，挂牌率基本都是 2%-3% ，有利空、抛售压力大的区域可能 3%-4% 。但是 上海的二手豪宅们，如今的挂牌率都高得可怕，大部分都高于 3% ， 7%-10% 的一大把。 或许你的真实价值是 20 万一平；但是高抛盘量之下，你的成交价格就是要 再折扣 10%-30% ，不到价不成交 。而二手市场的崩溃，其实也是新房豪宅开始难卖的一大原因：周边卖二十几万，我卖十四万、十五万；一套房子 200 平买到就赚一千万。 如今的情况是新房已经和在售的二手房价格持平甚至更贵了。 （注：二手豪宅的供给更是充分，挂牌率就是重要指标，客户太少，如何杀价也不容易出货。）
【上海，越贵的二手房，反而越难卖】 在上海只有越贵的房子，才越稀缺？ 巨大谎言：越贵的房子，越稀缺，保值增值能力越强。 1500~2000 万的房子，成交周期 199 天，要将近 7 个月，快翻 500 万的房子一倍时间了。 如想置换住更贵气的房子，他们置换的 base 基础，百分百不可能是靠现金的，而是依赖卖掉自家旧房子的钱！ 天然优势： 1 、并非那么着急。 2 、所以小区内部，小区和小区之间，彼此之间的竞争量，确实不大。 （注：这个统计正确，总价越是高的房子，二手流通性更差。所谓房产保值，是 2 条必须具备：地段 + 安全边际。香港豪宅就是典型案例。）
【上海豪宅跌幅排行榜】 上海豪宅跌幅排行榜， 其中跌幅最大的就是位于陆家嘴北滨江的万科翡翠滨江一期。 随着时间推移，转眼到了年末，我们明显发现：整个陆家嘴北滨江的次新房，价格全面回落。上海豪宅市场开始了阶层分化：成片开发的富人区，拿着 4000 万以上，首选黄浦，次选徐汇滨江、陆家嘴南滨江豪宅区内的标杆。 就是曾经那些凭借产品出圈的差地段豪宅，比如华府樟园、中鹰黑森林，到了今天都已经完全滑落到中产地位。 （注：产品再好，地段不行，非富人区，随着时间流逝，最后就是老破豪。）
【上海正在全力打造全国第一富人区】 近五年，上海正在进行史无前例的大规模旧改，力度最大的地方，就是黄浦的中部地区： “ 中黄浦 ”+ 陆家嘴滨江，已经有了全国第一富人区的气势： 这十平方公里土地，拥有全国最高密度的顶级豪宅，套均 3000 万起、单价超过 15 万的豪宅社区，几乎每 100 米就有一个。 2020 年上海全面旧改之前，因为大部分的豪宅都是零散分布在各个板块 ，成片开发的富人区成为了地段梯队的第一梯队，新的顶级豪宅地段观念正在重新形成；那些曾经活跃的 区域型豪宅，价值出现了断崖式下跌。 ( 注：我擦，北京是否也会如此？目前出地情况，看不到。 )
部分零星分布的单体豪宅，买入就十分危险了：价值是长期看跌的，随着地段价值下降、房龄变老， 可能真的会成为无人接盘的“老豪大”。 从现状来看，这个未来的全国第一富人区离全面落地还要很长时间，保守估计得 15 年以上。
【上海现在有多少人十年白干了？】 2016 年到现在马上就要十年了，十年的资金成本（扣除房租后）按每年 3% 算都要 30% ，按每年 4% 算就是 40% 。 上海可能有 1/3 的青壮年因为在上海买了房而十年白干了。 对未来没有任何预期，什么都干不了，这其实已经是一个非常严重的社会问题。
【北京上海旧改政策比较】 在北京，公房腾退采用的是 “申请式退租” 模式。上海 “留改拆”： 资本助力下的高速腾退。市场价 1:2 补偿，还外加搬迁奖励。容积奖励 50% ，不仅拿到新房，还能留在老社区。 资金来源：北京主要依赖财政拨款，年均投入 50 亿，上海则是开发商投资占项目总成本的 70% 。 北京派认为，政府出钱保民生，总比让开发商赚走历史街区强。但上海派反驳说，没有开发商参与，哪有钱修缮危房？ （注：北京旧改依然是行政主导的民生工程，结果大概率是没戏。））
【 2025 年上海楼市整体】
一二手房价持续背离。 一方面，新房在供给和价格端持续抬高门槛。另一方面，二手房价却在持续探底，性价比不断凸显。 二手刚需化 + 新房改善化，正在成为上海楼市的新常态。 （注：与北京似乎差不多。）
短短的 3 年左右时间，新房和二手房的供应格局已发生翻天覆地的变化： 相较 2023 年，新房供应已锐减 55% ；而二手挂牌则增加 41% ，海量库存增加了二手房的可选空间。
上海楼市存量市场特征愈加明显。 主要表现为住宅领域二手房交易套数是新房的 5 倍 (2024 年是 4 倍 ) 。
全面分化。 新房和二手房分化、新房中区域分化、项目分化，客群分化，房企也进一步分化，市场与保障体系也分化。 （注：严重分化才是正常的市场。）
新房： 800 万 -1200 万成为买房的尴尬价格段。 2025 年出现一个明显变化是供大于求，成交整体量也在萎缩，考虑到 2024 年结余的库存，压力会更大。为什么说是尴尬价格段，在改善群体里面属于预算有限的二次改善，这个总价段人群有消费降级的迹象， 在市区里面很难找到总价匹配的舒适房源，郊区的房子又看不上，因此，很多通过二手房解决。 （注：新房没供应？二手房合适，这是个很好的细分市场，总价就是 1000 万左右。）
一二手联动性下降。二者量价分离，价格走势相悖，一二手市场的割裂性这几年越来越明显， 二手房跟新房前几年的关联关系已经打破，房票成为强化二者的连通器。 （注：什么意思？上海驱动新房的重要资金因素就是连环单啊？！）
二手房市场出现结构性触底的迹象。二手房租售比主要集中在 1.7-1.8 ，基本快赶上十年期国债的收益率， 部分中心区域，地铁口的极小户型产品的租售比可以达到 3-3.5% ，一旦租售比超过按揭贷款利率，就是价格触底的信号。
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2025 年上海楼市十大特征
原创 同策研究院 同策研究院
2026 年 2 月 5 日 17:04 上海 3 人
【 2025 年北京总价 1000 万元以上二手房成交 TOP20 小区】 非常分散，没有区域集中。
==== 以下摘要 ====
【上海豪宅是全国标杆，原因是什么？在北京，怎么办？】 全国富人都在上海？旧改力度更大？新房豪宅与二手豪宅存在巨大的套利价差？
GEMINI: 这是一个非常敏锐的市场观察。在上海，新房豪宅（一手）与二手豪宅之间的 “ 套利空间 ” 曾被戏称为 **“ 千万级盲盒 ”** ，但进入 2025 、 2026 年，这个现象正在发生深刻的变化。以下从成因、现状及风险三个维度为你深度拆解： 1. 为什么会存在这种 “ 套利价差 ” ？这种现象的专业术语叫 **“ 价格倒挂 ”** 。新房限价（一手的 “ 天花板 ” ）： 上海对新房实施严格的 “ 房地联动价 ” 和预售证审批。 即便是在徐汇滨江或老黄浦，新房单价往往被限制在 $14 万 -17 万 $ 之间。 二手房市场定价（二手的 “ 溢价 ” ）： 顶奢二手房（如云锦东方、翠湖天地、绿城黄浦湾）的成交价曾一度冲到 $25 万 -30 万 +$ 。 计算套利：假设一套 $200 平 $ 的豪宅， 一手单价 $16 万 $ ，二手同类产品 $26 万 $ ， 买到即意味着 $2000 万 $ 的账面浮盈。 这就是为什么当初 “ 云锦东方 ” 认筹时会出现假结婚、代持等乱象。 ( 注：这个情况在北京发生过？ )
【上海豪宅是全国标杆】
新房： 2025 年全国 1 千万以上住宅网签共计 6.3 万套，这里面新房 3.89 万套、二手 2.41 万套，上海占多少么， 差不多是全国市场的 1/3 。 3 千万以下价段上海占比还是 30% 左右，但 3 千万 -5 千万就变成 42% ， 5 千万 -1 亿元价段上海占比就来到 66% ， 1 亿以上更是超过 70% ， 这几乎是很难在别的地方看到的压倒性数据。
二手：其实二手也同样， 1 千万 -3 千万、 1 亿以上这两个价段甚至还要再高点。
对比四个一线城市你会发现不管什么价段，你把 其他三个一线城市加起来差不多就是一个上海。
全国唯一一个量价兼具的市场量价兼具这方面我说两个城市你就明白了：成都、香港从成交量和成交金额两方面对这三个城市对比你会发现， 成都跑量可以，价格不及上海，香港价格 。
【上海豪宅五年成交历史】
新房：上海过去五年的豪宅成交同样的数据， 2024 年甩开 2025 年很远。 二手：倒没那么明显不仅仅是近两年持平，近五年数据都相对平稳只有 1 亿以上的成交在 2025 年有显著提高，不过也是两位数的波动。
上海市场成交量大，全国头部，上海每年大约成交 5-7 万套新房 &20 多万套二手。 1 千万以上成交大概就是这些成交里的 6.6% ， 每年新房 + 二手接近 30 万套的成交规模所以即便是 6.6% 的存在也是 1.5 万套。
近两年豪宅市场里影响不小就是 这两年豪宅的井喷供应。 2024 年千万级新房成交也发生了井喷这件事也传导到了二手豪宅， 二手豪宅业主他们在过去两年思考最多的一件事就是：我要不要把自家房子换换 ，需求画像里通常是两代人或者是三口之家从以前三房置换到四房或者 4.5 房（预留专门的保姆用房）。
上海总价 1000 万以上二手房成交占比持续上升 ，到 2025 年一季度达 4.67% ，较 2019 年的 2.35% 提升了近一倍。业主心态可能存在以下变化： 一是高位套现的避险心态，二是 “ 卖旧买新 ” 的置换需求。
从面积段来看，上海成交总价 1000 万以上二手房绝大多数为大户型，面积段越高成交占比越大。但从趋势来看， 200 ㎡以上成交占比明显下降，已从 2022 年之前的 40% 左右下降至 2025 年前 3 月的 31.1% ， 150-200 ㎡成交占比最为稳定，一直保持 30% 上下。面积太小的户型生活体验相对较差，因此 150-200 ㎡面积段成相对主流。 若将总价提升至 3000 万以上，则 200 ㎡以上户型占比达 95% ，为绝对主流 。
与总价 1000 万以上二手房成交套数较高的项目整体房价与前几年变化不大不同，总价 3000 万以上二手房大部分都经历过一波明显涨幅。 2020 年至今涨幅最高的是云锦东方，成交均价涨幅达 62.51% ，其次是御翠园，成交均价涨幅达 35.98% ，翠湖天地隽荟（四期）排第三，达 35.27% 。从 2020 年至今的项目成交情况来看， 虽然 2024 年可能不是这些项目的成交价格最高点，但也在相对高位。 （注：是什么原因？相当于是炒豪宅？ 1000 万买的是生活空间（受供需规律支配）； 3000 万买的是城市红利、圈层地位和资产安全（受资本意志支配）。卖多套换一套：很多富裕家庭在过去几年卖掉了手中分散在各处的 2-3 套总价 1000 万左右的普通住宅，合并资金买入一套 3000 万以上的优质资产。）
具体到项目来看， 20247 年上海总价 1000 万以上二手房成交套数最高的项目为仁恒河滨城，成交套数 182 套，套均总价 1624.04 万元 / 套，其次是世茂滨江花园，成交套数 120 套，套均总价 2067.23 万元 / 套。 这两个项目都位于浦东核心区域，其中仁恒河滨城位于世纪公园板块，世茂滨江花园位于陆家嘴板块，项目整体二手房价格成交走势较为坚挺。 （注：排行很清楚，集中在 1200-1300 万之间。超过 1500 万交易量如何？）
聚焦到总价 3000 万以上来看， 2024 年上海总价 3000 万以上二手房成交 TOP10 项目中不乏翠湖天地、云锦东方等热门网红盘。其中翠湖天地二期和四期同时上榜，成交套数分别为 13 套和 14 套，若将二期和四期合并统计， 那么翠湖天地为 2024 年上海总价 3000 万以上二手房成交最高项目。
【上海的千万豪宅二手房成交占比与趋势】
过去十年（ 2016-2025/2026 年初），上海总价 1000 万以上的二手房市场经历了一个从 “ 小众豪宅 ” 向 “ 改善主流 ” 演变的完整周期。这十年间，千万级房源的成交量呈现出明显的 “ 台阶式 ” 上升。千万二手房，从 7500 套上涨至 1.2 万套，从 2% 上涨到 5% 左右。在我看：中国人创造财富和消费升级是必须的， 1000-1500 万二手房市场空间是存在的。
年份
1000 万 + 成交套数 ( 约 )
占全市二手房比重
市场背景简述
2016
约 7,500 套
~2.1%
“325 新政 ” 前的高峰，市场极度火热。
2017-2019
约 4,000 - 5,500 套
2.0% - 2.4%
调控收紧，市场进入平稳期。
2020
约 9,000 套
~3.0%
疫情后改善需求爆发，信贷环境相对宽松。
2021
约 10,500 套
~3.7%
上半年极度火热，随后出台 “ 三价就低 ” 政策。
2022
约 7,200 套
~4.5%
受外部因素影响总量下滑，但豪宅表现出较强韧性。
2023
约 9,200 套
~4.8%
改善房源挂牌激增，市场进入 “ 认房不认贷 ” 调整期。
2024
约 11,500 套
~5.2%
“527 新政 ” 及税费调整，千万级房源流动性大幅提升。
2025
约 12,000+ 套
~5.5%
以价换量明显，成交占比创历史新高。
2025 年四大城市千万级二手房成交概况 （注：按香港经验， 1200 万港币的成交占比 14% 左右，北京还有 10 个点的增长空间，大概是 3-4 倍左右。）
城市
全年二手住宅总成交
1000 万以上成交套数
1000 万以上占比
市场特征简述
上海
约 24.4 万套
约 9,007 套
约 3.7%
改善置换链条最为活跃，千万级房源成交稳步上升。
北京
约 17.4 万套
约 6,100 - 6,500 套
约 3.5% - 3.7%
市场韧性强，东西城及海淀核心区高总价房源需求坚挺。
深圳
约 5.62 万套
约 4,800 - 5,200 套
约 8.5% - 9.2%
单价高导致千万级占比在内地三城中最高，南山区表现尤为突出。
香港
约 4.2 万件 *
约 5,800 件 (1200 万 HKD+)
约 13.8%
撤辣政策刺激，高总价物业（ 1200 万港元以上）成交比例显著。
1 ）过去 10 年， 1000 万 -1500 万总价，成交 3.97 万套，占比 1.8% ， 1500 万以上，成交 2.4 万套，占比 1% ，两项合计大概是 3% 左右。虽然， 上海是最大的豪宅市场， 1000 万以上的也就是 3 个点，流动性依然是大麻烦。
2 ） 其中 2000 万以上豪宅占比从 0.22% 一路攀升到 0.81% ，从 819 套翻倍至 1780 套 ，这背后是高净值人群对上海核心资产的长期信心。
3 ） 1000 万至 1500 万，成交占比最大区间段，成交量从 4000 套上涨至 5000 套，变化不大， 这是什么原因？
上海二手房正进入改善市场， “总价越高、涨幅越大” ， 2000 万以上豪宅 10 年价格涨幅近 60% ，领跑整个市场： 1000-1500 总价，均价从 5.8 万上涨至 7.5 万， +30%/10 年。 1500 万 -2000 万总价，均价从 6.6 万上涨至 8.3 万， +26%/10 年。 2000 万以上，均价从 7.2 万暴涨至 11.5 万， +60%/10 年。 我不明白这是什么道理？总价越高，单价涨幅越高？还是说，部分次新豪宅进入二手市场，变相拉高均价？
1 ） 200m2 以上户型，成交 4.8 万套，成交占比 2% ，低于 1000 万总价以上占比 。大户型的流动性更差。）
2 ）户型越大，价格涨幅越高的背后，是上海楼市从刚需向改善转变的缩影： 200m2 以上户型，从 3.8 万 /m2 上涨至 6.8 万， +80%/10 年。 这肯定是统计学偏差，部分次新大户型进入二手市场，从而拉高整个均价。
【 2025 年上海豪宅成交数据】
一端是顶级新房凭借稀缺性屡开屡罄；另一端是二手豪宅通过价格弹性激活交易，成交量创近 10 年新高。纵观 2025 年， 上海豪宅市场主要以“分化”和“共识”为关键词。顶级新房凭借不可复制的资源，不断定义价格上限；二手豪宅则通过务实的价格调整，换取稳固的成交放量。
2025 年，上海新房市场总成交 10.35 万套。其中总价 2000 万元以上新房成交 3606 套，同比下降 34.3% ； 套均总价约 4080 万元，同比上涨 16% ；成交均价为 16.12 万元 / ㎡，同比上升 6.1% 。值得关注的是，总价 5000 万元以上新房共成交 938 套，占全国重点一二线城市同价位段成交总量的 76% ，印证了上海对顶尖购买力的强大虹吸效应。 截至 2025 年 12 月 31 日，全市 2000 万元以上新房存量约 4200 套，去化仍面临一定压力。
从楼盘来看，上海高端住宅市场总体持续高热，核心地段顶豪项目频现“日光”现象。黄浦区 上海壹号院以“四开四捷”的绝对实力 ，创下全国单盘销售额近 223 亿元的行业传奇，荣登全国销冠王座。
二手豪宅： 2025 年，上海总价 2000 万元以上二手豪宅成交 1870 套，同比上升 11.6% ，创近十年新高； 成交总金额约 623.62 亿元，套均总价约 3334 万元，成交均价约 11.36 万元 / 平方米。“以价换量”仍是主基调 ，但量价上行的态势也显现了二手豪宅市场的稳健韧性。
从板块来看，成交热度高度聚集。 浦东陆家嘴（ 119 套）与青浦徐泾（ 115 套）为领跑板块。黄浦淮海中路（ 95 套）、徐汇衡复（ 71 套）、浦东张江（ 69 套）及徐汇滨江（ 69 套）等形成高活跃度集群。 反映出高净值客户对于核心地段与稀缺城市资源的价值取向。
从楼盘来看，浦东世茂滨江花园（ 44 套） 已连续五年蝉联销冠，浦西翠湖天地系列（御苑 26 套，嘉苑 23 套）及融创滨江壹号院等楼盘，凭借新天地和滨江核心地段，从环线来看， 内环以内以 202 个成交项目、 713 套的成交量，牢牢占据市场主导地位 ，印证了顶尖地段资产的抗波动能力。
全年总价 2000 万元以上二手豪宅成交 1870 套，同比上涨 11.6% ，创近十年新高；成交总金额达 623.62 亿元，套均总价 3334 万元，成交均价 11.36 万元 / 平方米 上海二手豪宅市场在政策松绑与产品迭代的双重作用下，走出 “以价换量、结构分化” 的独特行情。
形成 “核心与近郊双热点” 格局。浦东新区以 517 套的成交量稳居第一，黄浦区紧随其后。 2025 年，新房豪宅的产品升级对二手市场形成强烈冲击，新旧产品的 “代际鸿沟” 成为影响成交的关键变量。 产品力差距明显，二手报价较同板块新房低 15%-20% ，且成交周期从 3 个月延长至 6 个月。 这类 “新贵群体” 的购买特征呈现三大变化：自住需求占比提升， 90% 的买家将 “社区配套完整性” 列为首要考量，科技敏感度增强。
【 2025 年北京总价 1000 万元以上二手房成交 TOP20 小区】
【 2025 年上海内环内土地库存大幅增长，叠加豪宅市场成交回落】
2025 年上海内环内土地库存大幅增长，叠加豪宅市场成交回落，预计未来 1 年内豪宅市场压力增加。 2025 年以来上海土地市场表现为总体缩量、成交向中心城区聚集。且与以往不同的是，非公开出让土地持续提升，中心城区拿地尤其依赖非公开市场。 2025 年招牌挂土地出让占比 69.4% ，非公开土地出让占比 30.6% 。 （注：上海的玩法比较市场化。）
1000 万以上的改善、豪宅面积占比从 2021 年的 20.3% 上升至 2025 年的 38.9% 。 主要由于此前豪宅市场受限于长期供应不足，需求被压制 ，但是 2024 年之后豪宅市场供应大幅放量， 但是整体相比 2024 年豪宅市场热度明显降温。 2025 年前，上海总价 3000 万以上的豪宅供应 2146 套，同比下跌 41% ，成交 2049 套，同比下跌 25% ，跌幅超过全市成交套数同比跌幅（ -22% ）。
2025 年单价 15 万以上的项目认筹比整体下滑。 从 2024 年 -2025 年分季度的单价 15 万以上的项目来看，各季度供应量同比下滑，认筹比也下降至 1.31-1.66 。 2025 年触发积分的豪宅数量下降，市场总体出现回落迹象。部分豪宅项目由于难去化， 也开始启用渠道获客，热点项目同样阶段性引入渠道。
万科高福里，率先开启了上海豪宅“明面上”无法清盘的先河；之后，市场上诸多新房豪宅开启分销，通过中介推广找客户。 真实体感：上海的豪宅，其实早就已经难卖了；而接下来，恐怕要更难。 最近看到很多外地媒体，依然在吹上海的豪宅市场：上海豪宅不愁卖，上海一个城市豪宅的成交量相当于全国其他城市的总和。
从去年下半年上海新房豪宅价格上涨开始，价格逐渐追上二手房甚至比二手还贵之后， 很多新房豪宅其实就没有办法日光了。 “ 保留房源 ” 、 “ 客户退房 ” 、 “ 一手转让 ” 、 “ 开发商直签 ” 房源在市场上流传。各种房源看似神神秘秘，其实就是没有卖光。因为市场共识已经确立： 无论首开如何，后面都得开分销推广了。 不然别的项目开了分销，我没开，那我大概率后面就要难卖了。
【实际上二手豪宅早都进入寒冬了】
上海的二手豪宅挂牌率已经高到爆表，普遍高于 1.5%-2.5% 的挂牌率。 大部分正常的小区，挂牌率基本都是 2%-3% ，有利空、抛售压力大的区域可能 3%-4% 。 但是上海的二手豪宅们，如今的挂牌率都高得可怕，大部分都高于 3% ， 7%-10% 的一大把。
抛压大，某种程度上就和新房解禁的情况很相似：如果是正常的稳定成交市场， 或许你的真实价值是 20 万一平；但是高抛盘量之下，你的成交价格就是要再折扣 10%-30% ，不到价不成交。
而二手市场的崩溃，其实也是新房豪宅开始难卖的一大原因： 之前大家疯狂抢新房豪宅的一大动力源，在于买新房豪宅有确定性的、高额的回报率。对于豪宅卖家来说，大额资金大家追求的就是保值增值，很少有人去搏翻几倍的。 周边卖二十几万，我卖十四万、十五万；一套房子 200 平买到就赚一千万。 相比于做生意、投项目的风险，当时在上海买套新房真的是稳赚不赔。但是近两年新房价格逐渐上涨、二手豪宅不断下跌； 如今的情况是新房已经和在售的二手房价格持平甚至更贵了 （这还没考虑新房买入后的持有成本）。放眼未来一年，高挂牌率就注定二手豪宅还有一轮补跌。
当然， 从本质上来讲，新房和二手豪宅通通不好卖的原因是共通的： 经过最近两年的新房豪宅大规模供应，上海豪宅的购买力已经消耗没了。 2024 年上海全年 3000 万以上豪宅供应了 2606 套，相比于每年 900 套左右的供应量直接翻了 2.5 倍以上。 从 2023 年底到现在两整年的时间，供应了接近 5000 套总价超过 3000 万的豪宅，基本相当于前面五年的总和。 也能明显看出来豪宅购买力的不足：新房买家的名单里，上海本地人的占比大幅度下降。到了今年年初，本地人占比基本只有 20%-30% ，占比大幅度下降。其实这也侧面反映出来，上海的豪宅买家基本已经快消耗没了。
豪宅市场遇冷其实不是坏事—— 因为这意味着上海楼市离全面止跌回稳只差最后一步。唯一没有调整到位的就是上海的豪宅市场，价格依然没有完成补跌。 而当下就是进入了市场转折点，豪宅开始调整，市场进入全面筑底周期。而且，危机的市场往往意味着机会。
【上海正在全力打造全国第一富人区】
上海这几年悄咪咪的干了件大事——正在通过城市更新，全力打造全中国的第一富人区！最 近五年，上海正在进行史无前例的大规模旧改，力度最大的地方，就是黄浦的中部地区： 从新天地开始向东，以豫园和老西门所在的老城厢片区为核心，进行了成片的旧改开发。
经过近几年的全面开发、片区内大量的豪宅上市之后， “ 中黄浦 ”+ 陆家嘴滨江，已经有了全国第一富人区的气势： 从新天地开始，一路向东到老西门、豫园，直到外滩和董家渡，再加上江对面已经基本建成的陆家嘴滨江，全部成为了连片开发的豪宅区。
这片区域整体约 10 平方公里：东西宽度约五公里、南北宽度约两公里。 这十平方公里土地，拥有全国最高密度的顶级豪宅，套均 3000 万起、单价超过 15 万的豪宅社区，几乎每 100 米就有一个。 可以说，这 10 平方公里就是未来全中国最富贵的 10 平方公里，是全国富人最集中、夫人数量最多最密集的第一富人区。
上海豪宅市场的格局可以视为以 2020 年为分界点。 2020 年上海全面旧改之前 ，上海的豪宅市场其实能讲富人区的地方并不多—— 因为大部分的豪宅都是零散分布在各个板块 ，只有新天地和陆家嘴滨江称得上比较成片的豪宅区。且由于限价市场下，上海很长一段时间里都缺少品质过硬、起步面积足够大圈层纯粹的豪宅社区：因此那个时代只要你项目位置不算太差，品质是按照豪宅标准打造（配置高、面积足够大），就可以称之为豪宅。 但是 2020 年之后 ，上海全面旧改，市中心豪宅井喷，上海楼市的豪宅市场格局就全面变化了： 成片开发的富人区成为了地段梯队的第一梯队，新的顶级豪宅地段观念正在重新形成；那些曾经活跃的区域型豪宅，价值出现了断崖式下跌。
随着这个过程的持续， 部分零星分布的单体豪宅，买入就十分危险了：价值是长期看跌的，随着地段价值下降、房龄变老，可能真的会成为无人接盘的“老豪大”。 对于豪宅来说， 35 岁危机可能会更加明显：因为你的面积本身就很大，富豪购买力都抛弃你之后，大部分中产们又买不起你。
从现状来看， 这个未来的全国第一富人区离全面落地还要很长时间，保守估计得 15 年以上。 因此，短期内倒也不必担心很多被淘汰的豪宅快速下跌，肯定是一个逐渐降落的过程。
【 2025 年上海楼市整体】
一二手房价持续背离。 一方面，新房在供给和价格端持续抬高门槛。另一方面，二手房价却在持续探底，性价比不断凸显。 二手刚需化 + 新房改善化，正在成为上海楼市的新常态。 （注：与北京似乎差不多。）
短短的 3 年左右时间，新房和二手房的供应格局已发生翻天覆地的变化： 相较 2023 年，新房供应已锐减 55% ；而二手挂牌则增加 41% ，海量库存增加了二手房的可选空间。
上海楼市存量市场特征愈加明显。 主要表现为住宅领域二手房交易套数是新房的 5 倍 (2024 年是 4 倍 ) 。
全面分化。 新房和二手房分化、新房中区域分化、项目分化，客群分化，房企也进一步分化，市场与保障体系也分化。 （注：严重分化才是正常的市场。）
新房： 800 万 -1200 万成为买房的尴尬价格段。 2025 年出现一个明显变化是供大于求，成交整体量也在萎缩，考虑到 2024 年结余的库存，压力会更大。为什么说是尴尬价格段，在改善群体里面属于预算有限的二次改善，这个总价段人群有消费降级的迹象， 在市区里面很难找到总价匹配的舒适房源，郊区的房子又看不上，因此，很多通过二手房解决。 （注：新房没供应？二手房合适，这是个很好的细分市场，总价就是 1000 万左右。）
一二手联动性下降。二者量价分离，价格走势相悖，一二手市场的割裂性这几年越来越明显， 二手房跟新房前几年的关联关系已经打破，房票成为强化二者的连通器。 （注：什么意思？上海驱动新房的重要资金因素就是连环单啊？！）
二手房市场出现结构性触底的迹象。二手房租售比主要集中在 1.7-1.8 ，基本快赶上十年期国债的收益率， 部分中心区域，地铁口的极小户型产品的租售比可以达到 3-3.5% ，一旦租售比超过按揭贷款利率，就是价格触底的信号。
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2025 年上海楼市十大特征
原创 同策研究院 同策研究院
2026 年 2 月 5 日 17:04 上海 3 人
【上海现在有多少人十年白干了？】
上海目前的房价已经跌回 2016 年年中，也就是说，从 2016 年到现在，在上海买房的大多数人，都亏钱了，因为资金是有成本的， 2016 年到现在马上就要十年了，十年的资金成本（扣除房租后）按每年 3% 算都要 30% ，按每年 4% 算就是 40% 。
上海常住人口 2500 万，其中大约 1/3 是老人和小孩，也就是青壮年大约 1600 多万，现在 上海可能有 1/3 的青壮年因为在上海买了房而十年白干了 ，而且这些人可能还是上海收入比较高的那 1/3 ，他们是社会的中坚力量，现在他们十年白干了，对未来没有任何预期，什么都干不了，这其实已经是一个非常严重的社会问题。
【在上海，越贵的二手房，反而越难卖】
贵然而，谁规定的， 在上海只有越贵的房子，才越稀缺？巨大谎言：越贵的房子，越稀缺，保值增值能力越强 。所以大家最好都抛掉便宜的房子，去买更贵的房子。
500 万以下成交的房子，从挂牌到消化，平均成交周期是 111 天， 1500~2000 万的房子，成交周期 199 天，要将近 7 个月，快翻 500 万的房子一倍时间了。 很明显的，上海的二手房，价格段位越往上走，卖房成交周期反而越拉越长。
很自然地，我们能得出一个结论：即便是这样的 Top1% 家庭， 如想置换住更贵气的房子，他们置换的 base 基础 ，百分百不可能是靠现金的， 而是依赖卖掉自家旧房子的钱 ！
持有高标的房屋（ 1500 万 + ）的房东，售卖房子时，也存在另外一些天然优势： 1 、并非那么着急。 2 、所以小区内部，小区和小区之间，彼此之间的竞争量，确实不大 。
【上海豪宅跌幅排行榜】
年初我就做过一个统计： 上海豪宅跌幅排行榜，其中跌幅最大的就是位于陆家嘴北滨江的万科翡翠滨江一期。随着时间推移，转眼到了年末，我们明显发现：整个陆家嘴北滨江的次新房，价格全面回落。 万科一期的低区，低区的最新挂牌价都已跌破 10w 大关，这个单价都比不上中环的一些定位中产的同房龄次新房。
过去几年，上海的豪宅市场全面大洗牌，市场格局发生了重大变化。再最新的上海豪宅圈鄙视链中，陆家嘴北滨江已经全面掉队了，成为了吊车尾。 上海豪宅市场的大变局分界点是 2020 年。在 2020 年之前，上海市区并没有大力城市更新，上海楼市的豪宅格局可以用一句话形容：遍地都有豪宅——豪宅很分散。 当时那个时代，除了东郊和西郊别墅区，上海市区基本是没有富人区概念的——大部分有豪宅的板块都不是成片开发，豪宅不连片。
但是到了 2020 年之后，上海楼市发生了两大变化： 1 、 上海市区全面城市更新 ，众多曾经起步期的板块开始走向成熟， 上海豪宅市场开始了阶层分化：成片开发的富人区 ，拥有匹配富人的配套和资源， 成为豪宅区里的第一梯队 ，比如新天地、陆家嘴南滨江、徐汇滨江等。而不成片开发，零星豪宅类型的板块，逐渐滑落到二梯队。 拿着 4000 万以上，首选黄浦，次选徐汇滨江、陆家嘴南滨江豪宅区内的标杆。 最后，才轮到那些不成片开发的板块——比如我们开头聊的陆家嘴北滨江。就是曾经那些凭借产品出圈的 差地段豪宅，比如 华府樟园、中鹰黑森林 ，到了今天都已经完全滑落到中产地位。
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上海最不抗跌的豪宅区，价格体系为何崩了？
原创 博哥 环线房产咨询
2025 年 11 月 28 日 20:26 上海 1.2 万人
【北京上海旧改政策比较】
在北京，公房腾退采用的是 “申请式退租” 模式 ， 2022 年北京核心区自愿腾退比例不足 20% ，西城区 32 户公房腾退耗时 2 年。北京核心区每平米补偿均价 14 万，还得扣除过去几十年的租金呢。老百姓们也有话说：“补偿金刚够买郊区一套小户型。
上海 “留改拆”：资本助力下的高速腾退。 留改拆” 模式，这和北京的做法截然不同。上海的腾退速度那叫一个快，上海给出的条件相当诱人。 市场价 1:2 补偿，还外加搬迁奖励。 而且，开发商在这个过程中也有利可图。比如说静安区石库门项目， 容积奖励 50% ， “我们这儿动迁比北京爽多了！不仅拿到新房，还能留在老社区，上海的 “留改拆” 模式，借助资本的力量，实现了快速腾退和城市更新，但也引发了一些关于商业开发过度、原住民被边缘化的争议。
资金来源：北京主要依赖财政拨款，年均投入 50 亿 ，体现了政府在城市更新中的主导责任。 上海则是开发商投资占项目总成本的 70% ，利用资本的力量推动项目快速进行。
北京派认为，政府出钱保民生，总比让开发商赚走历史街区强。 但上海派反驳说，没有开发商参与，哪有钱修缮危房？看看外滩那些漂亮建筑，哪个不是靠资本的力量才得以修缮和保护的？
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